“「股安·高新国金中心」项目的设计是我定的，建安投入大概在23亿，还有一些初期运营成本，我们要投入24亿左右，九龙仓提供的地块折价10亿，但是前期组建主要由他们来，算是有一点技术入股，我们也能跟着扩展国际品牌的人脉，所以没完全按照实际出资来，他们占股33%，我们占67%。
“这个项目前期计提投入10个亿，应该是可以周转到建设完成的，剩下的钱等竣工验收后再结给供应商就好了。
“另外成都两个房产项目通过托管中心收回的五亿房产，我认为暂时不要出售，目前我们的房子虽然有溢价，可以卖得比之前更高，但毕竟是逆行情涨价，有炒作抗震房的嫌疑，等行情好一点了，国金中心建设也有了眉目，可以以更高的价格卖出去，这批房子我们至少能回收6.5个亿。”
周卫军听得点头：“我知道，这两个项目的来由陶总都跟我说过了，我没意见，主要是上海项目要启动，深圳那边也...”
陈学兵皱了皱眉：“深圳项目我们只投资30%就好了，跟紧上市负债率红线，其他的由平安险资借资，总垫资51亿，买上盖地块30亿，拢共81亿，我们出30%就是24.3亿，而且上盖地块的购地款有机会算进垫资额里，实际垫资可能就是这51亿，我们出30%才17亿，就算同时上马上海石库门项目，也不至于不够吧？”
为了这成都、深圳、上海三个项目的现金流通畅，他把合肥项目都停了。
合肥那边两个主官也不急，明年再动工问题不大。
周卫军啧了一声，说道：“本来是够，也就是怕供应商那笔30亿承兑货款出现挤兑，但现在上海项目谈好的合作商，我们问了一圈，都打算放弃，我们原本定好的出资15亿，现在变成了47亿的缺口。”
陈学兵愣了一下：“全都要撤出？就剩下3亿？谁出的？”
上海石库门项目，谈好的是向政府支付50亿，政府就开始征地。
谈了一年多才把这个项目谈成，合作了8家地产商，股权比例也分配好了，股安占股51%，对项目盈利保底，还给利息，但首期仅需要出资15亿，后续投入再补上差额。
周卫军面色作难道：“都要撤出，就剩上实一家了，因为上实是市属国企，这个项目又定为市级旧改标杆，他们必须投。”
陈学兵扬了扬眉。
上实倒也不是必须投。
只是武捷思找他们的董事长马成樑疏通过关系，而且让长征帮他们处理过一些公司的股市持仓，让他们在高点退出，少赔了很多钱，才建立了比较牢固的合作关系。
这些关系，他是不太有空去维护的，一直是武捷思在处理。
既然退出得这么一致，也许是私下通过气了。
“什么时候通知退出的？”陈学兵问道。
“他们没通知我们，就是前两天文物局的最终方案通过了，我打电话找他们协商资金到位的事情，结果全都拒了。”周卫军苦笑。
陈学兵眼睛眯了眯：“不会有人在暗中搞鬼吧。”
周卫军愣了一下，随即明白了陈学兵的意思，摇头道：“不像，如果有人动了念头，市里应该会给我们信号。”
陈学兵想了想，也是。
这个项目确实拖得太久了，拖到房地产下行周期都来了，银根也完全收紧了。
“好吧，我亲自打电话问问，如果他们确定不来，资金方面我来想办法。”
陈学兵说罢，看向陶文彬。
“陶总，什么事？”
陶文彬清了清嗓子：“额...陈总，我们商管集团...以后是不是也有机会独立上市？”
陈学兵闻言干笑一声：“怎么，毕总走了，没人管得住你们了，刚独立出来就想当山大王？”
“不是不是！”陶文彬立即道：“我也是为了融资，商管系统以后要做大，总得持有自己的物业吧？”
“行啊。”陈学兵笑了笑，把盘子里的蟹递给任颖：“大A没名额了，到香港融去吧。”
陶文彬：“...”
陈学兵四处看了看，问道：“张总呢？没来吃饭？”
新任建设集团总经理张金泉没来。
“应该去石库门地段考察了。”周卫军说道。
任颖拿了个叉子一边把蟹肉扒到一个小碗里，一边补充道：“是去石库门了，开完会就带上日本专家走了。”
她看似一直在会场之外，却也在时刻观察着这些高管。
陈学兵这才笑了笑，悠悠道：“都跟张总学着点，踏实干活儿，上市资料还没递，高管层可能还有调整。”
陶文彬坐姿一紧。
陈学兵看了他一眼，继续道：“当然，你是建设集团副总，暂时不会调整，但是商管如果有人不服从建设集团的大局，想法太多，整个管理层大换血也说不一定。”
点到为止的警告。
这番警告并非平白无故，小题大做。
张金泉和周卫军是新来的，还未掌权，毕亚雄走以后分管后勤的也不是陶文彬，而是另一个副总周建淮，而他刚才发现，建设集团的食堂，居然是陶文彬说加菜就加菜。
有些事是见微知著。
......
晚上，汇金大厦。
陈学兵办公桌上的一张表格列着石库门合作方的名单。
他一个个打过去。
复星郭广昌的笑声一如既往地爽朗：“陈总啊，项目绝对是好项目，你的眼光我绝对信，但不瞒你说，复星今年战略收缩，医药和钢铁板块要保现金流，地产线的额度砍了一半，上海这边我们还是聚焦豫园的存量改造，长周期的旧改暂时就先不碰了...不过你放心，后续项目融资、招商，复星商业这边全力配合，以后有短平快的项目，你再喊我。”
证大戴志康的语气比去年饭局上还沉了不少：“实不相瞒，今年股市栽了个大跟头，证大的资金都套在里面了，九间堂的尾盘三个月没卖出去一套，实在抽不出几亿投长周期项目，我是真看好石库门，但手里没钱，只能遗憾了。”
大华金惠明直来直去：“陈总，宝山梧桐城邦二期占了我们大半资金，现在刚需盘都卖不动，回款慢得要死。你这个项目光拆迁就要两年，再开发三年，五六年的周期，我们这种小体量房企耗不起，万一市场再冷个两三年，我们就被套死了。不是不信你，是我们家底薄，赌不起长周期，要是以后行情好一点，有现成的项目，我们再跟着陈总喝汤。”
绿城宋卫平早早就已经休息，声音带着点疲惫：“陈总，松江广富林的地块我们已经砸了十几个亿，现在杭州大本营的资金压力也大，绿城今年的策略是收缩战线，先保浙江的项目，上海这边，我们暂时不新增投资了。”
中华企业股份是国企，接电话的刘副总语气最客套：“陈总，感谢您的邀请，我们集团近期战略调整，聚焦保障性住房和存量运营，新增商业地产项目暂时冻结了，这次就没法参与了，以后有类似政府牵头的项目，我们再多多交流。”
打了一圈，不幸的人各有各的不幸。
但总归就一个原因，没钱。
银行一旦不给钱，整个房地产行业都在紧缩业务。
电话打完，任颖从陆家嘴食堂打包带来的几只蟹也剥完了，端着盛满蟹肉的小碗过来。
“要不要找平安想想办法？”
陈学兵嘴一咧：“什么项目都找平安想办法，我们还混不混了？”
“几十亿的缺口，那得把总公司的钱全填上才行了。”
“全填上？”陈学兵呵呵一笑：“那哪够，别人恐惧我贪婪，既然大家都在收缩战略，那就到了我们上杠杆的时候了。”
第六百五十一章 不吃鱼尾
七月初的上海，梅雨刚歇，又迎来炎热。
巨鹿路连片的石库门弄堂里，墙根的青苔绿得发暗。
斑驳的石库门头上，不少已经贴上了市政府的动迁告知单。
陈学兵和市建交委的黄主任——也兼着市旧区改造工作领导小组成员，在石板路上行走，身后跟着一群人。
“这片177个单元里，有六成以上的门头、砖木主结构都保存完好，这些风格我们都会保持原样。”陈学兵在一扇雕花石库门前站定，“关于我们「留皮去胆」和文物局「留皮留骨」的两种方案，我们花了一年多的时间，才取得了一个大家都满意的结果。”
黄主任缓缓点头。
刚才过来的一路上，陈学兵从日本请来的专家团队已经详细讲述了改造方案：微型盾构分段掘进，全程布设光纤沉降监测点，将周边老建筑的沉降量控制在3毫米以内。
外立面原样修复，内部梁柱加固，地下空间全靠暗挖作业。
东京丸之内的百年建筑地下改造用的也是同工艺，并没有出现过结构损伤。
黄主任伸手敲了敲厚实的青砖，道：“技术上你们是专业的，市文物局那边看过方案，也认可了你们的加固思路。但实话说，我心里有两个疙瘩，一是动迁进度，静安卢湾两区各算各的账，居民诉求也杂，原定两年的周期都怕打不住，二是我听说，你们原先谈的好几家合作房企都撤了？真要是资金跟不上，半拉子工程搁在市中心，我们没法跟市里交代。”
陈学兵笑了起来：“黄主任这话说到点子上了，今天我找您过来现场，就是商量这件事。”
“怎么？”黄主任神色凝了凝：“真有困难？”
“困难？”陈学兵又笑：“困难倒没有，我是打算把原有征地方案改一改，把拆迁周期缩短到9-12个月以内。”
“9-12个月？”黄主任一听就摇头：“不可能，不可能，陈总...你说这话，还是没在上海本地干过项目，对本地动迁不了解。”
这些上海的老爷叔，老阿姨，是这么好摆弄的？
人家不仅能计较，眼界还高得很。
黄主任还在思考怎么跟陈学兵讲清楚困难。
陈学兵却干脆开口道：“我们打算增加10亿拆迁补助金。”
“10亿补助金？”黄主任脚步一顿，完全没料到这一层，“你们合作方都撤了，还能多拿十亿出来？”
“合作方撤了就撤了，正好，我打算自己来做。”陈学兵语气平稳却分量十足：“我们打算用「股安建设+长征信托」的模式来做——股安出劣后级资金，长征信托对接银行理财资金和民间募资做优先级，资金全部在我们体系内闭环，不用外部合作方掺合，原计划的50亿征地垫资，我们一分不少，另外再追加10亿专项拆迁补助金，总共60亿，签约后十个工作日内就全额打进旧改办的专用监管账户，专款专用。”
所有人的脚步都停下了，弄堂里静了几秒，只有蝉鸣还在响。
“这个项目，后续投入可不小啊，不止眼前的动拆，还有之后的购地款，一百几十亿的投入，你们一家拿得下来？现在信托行情可不好，银行的理财渠道资金大家都在抢，不是想拿就拿得下来的，即使是你们长征...恐怕也困难。”
上海的厅级干部，多少都是懂点金融的，黄主任听到信托二字就感觉不太把稳。
去年房价大幅上涨，房地产企业上马的项目太多了，结果正好遇到央行加息和银行准备金率接连上调，全国房价还跌，很多项目都被迫停工了。
大家都在找米下锅。
如今只要是房企能接触到的资金渠道，哪个不是门庭若市？
长征现在才去成立信托项目募资，能募到几个钱？
若陈学兵摆出首富姿态，说要拿一笔自有资金出来做这个项目，那他还能信几分。
信托募资？不可能。
陈学兵听到这话，心里难免有些感慨。
金融圈更新太快，一代版本一代神，市场已经快把长征给忘了啊。
长征这大半年在国际市场上逐渐有了威名，但在国内市场没什么动作，似乎逐渐转向了一个国际经济调研机构。
而上海金融圈里这一年活跃的，是公募转私募的明星基金经理新产品，还有华夏、嘉实、平安、中海、中泰这种天天在本地跑项目、蹲银行、和企业打成一片的机构，长征大半年没怎么在上海本地圈子露过面，或许在黄主任这种见过了若干沉浮的上海干部认知里，大半年不露面，客户和银行关系早就凉了。
不过他们不知道，长征这样一个在股市高点撤出，没有受下跌行情一丝一毫影响的机构，一个从没有让投资人赔过钱的机构，对众多望眼欲穿的投资人来说意味着什么。
“黄主任，募资的事情你不用担心，我们有自己的全套募资渠道，不论是现在的六十亿还是将来的一百几十亿，对我们来说，都不算什么。”
陈学兵背着手轻飘飘一句话，堵住了黄主任的话口。
黄主任有些犹疑，但也没再说什么。
毕竟是首富啊。
上海同意与陈学兵合作这个超级项目，不就是看中陈学兵的资金兜底能力么。
陈学兵继续说道：“我们这十个亿，会专门用作提前签约奖励、过渡安置补贴，居民只要早签约、早搬离，除了正常的动迁补偿，还能拿到额外几十万每户的现金奖励，不用耗着等涨价。我相信只要资金到位、政策统一，一年之内动迁签约率就能达到95%以上，比原定的周期压缩一半，争取世博会召开前完成净地交付。”
黄主任摸着下巴沉吟，他当然懂这里的好处。
动迁快，不仅民生口碑好，更是实打实的政绩，赶上十一五旧改收官，两区的考核表都能添上浓墨重彩的一笔。
但他更清楚，企业不会白加钱，这也是他未表现出过多激动的原因。
“提速是好事，但你们平白多掏10亿，还要提前一年垫完全部资金，总不能没条件吧？”